由於里歐目前已經擁有自住的房產，近期開始思考是否應該投資房地產或將資金投入股票。因此，本文將比較買房投資與存股的投報率。如果已婚朋友想要購買自住房產，里歐建議在能力範圍內優先實現「有房可住」，因為擁有自己的家能帶來更多的安全感。然而，里歐仍不建議購買超出自己預算的房產。
以家庭年收入 150 萬為例，里歐建議將收入的三成用於支付房貸（即 150 萬 * 0.3 = 45 萬），這意味著每月房貸支出不應超過 37,500 元（45 萬 / 12 個月）。剩餘的資金可以用來提升自我或投資股票，這樣可以避免過重的房貸壓力，同時也可讓自己在職場上有更多的底氣去挑戰新機會，以提升自己的薪資報酬。此外，避免將所有資產集中於房地產投資，或許是一個更為穩健的選擇。
里歐欲投資的房地產周圍有公園、賣場和科學園區，儘管我對其未來發展非常看好，但經過試算後，最終還是決定投資指數型ETF。畢竟，在非自住的情況下，主要考慮的僅有投報率的高低。以下是我對投資房地產與存股在10年、20年和30年的分析過程與結果。
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存股試算
- 大盤的保守年化報酬率為7%
- 將原本計劃用於購房的頭期款364萬元全額投入指數型ETF
- 將預計支付每月的房貸金額，每月定期定額投入指數型ETF
- 10年、20年、30年後的總資產價值分別為1608萬、4102萬和9010萬元
- 10年、20年、30年後，扣除投入成本後的總獲利分別為628萬、2506萬和6798萬元
換句話說，房地產投資在30年後必須獲利6798萬以上，才能超越指數型ETF投資的收益。接下來是投資房地產的投報率分析。
投資房地產試算
- 購房後的每月租金收入預估為32,000元，並根據通膨在20年後調整為38,000元，30年後調整為44,000元進行計算。
- 假設車位價格在10年、20年、30年後分別上漲至250萬、300萬和350萬元。
- 脫手成本包括房地合一稅和仲介費，扣除這些成本後，要超過存股的收益，10年、20年、30年後每坪的售價需要從原先的66.3萬元漲至111萬、190萬和380萬元。
房地產分析中的未計算項目
- 房租20年和30年間計算方式是直接用每月租金固定為38,000元和44,000元來做計算
- 未計算地價稅和房屋稅
- 未計算裝潢費用
- 未計算維護費用
- 未計算管理費用
- 未計算出租佣金及管理時間成本
- 未計算出租空檔期的租金損失
結論
房地產假設依舊持續多頭發展，畢竟房地產本來就是個抗通膨的投資標的，但30年後每坪價格要上漲至380萬元，里歐覺得是非常困難。而且，上述比較中並未加入許多隱藏成本，若加入這些費用，每坪價格需更高才能打敗指數型ETF。當然，每個人適合的投資標的不同，投資房地產雖然壞處是流動性較差，但帶來的好處是讓你不會因為價格波動而輕易賣掉房子，變相讓你長期持有，且每月的房貸支出也成為了一種強制儲蓄和定期定額投資，如果你是不擅於儲蓄，或是看到股市的波動就殺進殺出而睡不著覺的人，那投資房地產或許會適合你。最後，由於里歐對於股票的長期持有和定期投入有一定的信仰和堅持，所以最終決定繼續將資金投入股市。各位朋友可以參考這個算法，根據自己的情況進行評估，找到適合自己的投資方向。